Wilhelmshaven Die Bundesregierung reagiert auf die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie und möchte die Bürger vor existenzbedrohenden Verhältnissen bewahren. Im Mietrecht soll insbesondere gewährleistet werden, dass niemand in Zeiten der Krise aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten seinen Wohn- oder Geschäftssitz durch Kündigung verliert. Eine Wertung zeigt: Dies mag gelungen sein, allerdings muss ein Mieter mit erheblichen Nachteilen rechnen, wenn er tatsächlich Mietzahlungen unterlässt.

Die Kündigungsgründe eines Vermieters beruhen weit überwiegend auf einem Vertragsverstoß des Mieters. Die Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete, so dass die ausbleibende Mietzahlung einen solchen Verstoß darstellt. Mit der Gesetzesänderung hat der Gesetzgeber nun ganz aktuell verfügt, dass Mietausfälle, die im Zeitraum von April bis September 2020 entstehen, nicht zur Kündigung berechtigen sollen, sofern diese aus der Corona-Krise resultieren. Konsequenz ist, dass ein Vermieter infolge ausbleibender Mietzahlungen in diesen Monaten nicht zwangsläufig berechtigt wäre, den Mietvertrag zu kündigen und den Mieter aus der Wohnung bzw. den Geschäftsräumen zu werfen. Dies mag Mietern oberflächlich eine gewisse Sicherheit bieten.

Mieter sollte im Zweifel Belege für Zusammenhang zur Krise vorlegen

Der Mietrückstand ist zunächst einmal jedoch lediglich von der Gesetzesänderung privilegiert, wenn die Nichtzahlung auf der Corona-Krise beruht. Hauptgrund dürften insoweit ausbleibende Geschäftseinnahmen oder Lohnzahlungen sein, aber auch andere Zusammenhänge sind möglich. Welche Gründe in welchem Umfang tatsächlich ausreichen, wird hier am Ende wohl die Rechtsprechung klären müssen. Zumindest gilt jedoch, dass der Mieter gehalten ist, den Zusammenhang zur Krise gegenüber seinem Vermieter darzulegen und nötigenfalls auch glaubhaft zu machen, d.h., im Zweifel Belege beizubringen.

Gleichzeitig steht aber vor allem fest, dass der Mieter nach wie vor auch zur Zahlung der Miete in diesen Monaten verpflichtet bleibt; die Mietzahlung schuldet er also dennoch. Wichtig an der Gesetzesänderung ist, dass der Gesetzgeber im Mietrecht kein sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht für den Mieter geschaffen hat. Ein solches würde dazu führen, dass ein Anspruch zwar bestünde, aber juristisch nicht durchgesetzt werden könnte. Das bekannteste Beispiel für ein solches Leistungsverweigerungsrecht ist zum Beispiel im Kaufrecht die Verjährung. Die Zahlungspflicht des Mieters steht dagegen auch nach der Gesetzesänderung fest; der Mieter hat also kein Recht, die Zahlung zu verweigern.

Wenn ein Mieter bewusst nicht zahlt, kann er seinen eigenen Schaden erhöhen

Dies hat folgende Konsequenz: Verschuldet sich der Mieter, kann der Vermieter zwar nicht kündigen, aber immer noch für jeden einzelnen ausbleibenden Monat den Zahlungsrückstand einklagen und sich insoweit einen Titel wie zum Beispiel ein Gerichtsurteil erstreiten. Mit diesem Titel kann er dann letztlich auch den Gerichtsvollzieher losschicken und das Geld vom Schuldner eintreiben lassen.

Der Gesetzgeber hat folglich erreicht, dass der Mieter seine Wohnung oder Geschäftssitz in Zeiten der Corona-Krise nicht verliert. Zahlt ein Mieter nun jedoch bewusst nicht, erhöht er seinen eigenen Schaden möglicherweise immens: Er muss nicht nur die Miete zahlen, sondern im Falle ausbleibender Zahlung möglicherweise auch noch die Verzugszinsen, Verzugsschäden wie Anwaltskosten, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten.

Das Auslassen einer Mietzahlung ist nicht ratsam

In der Folge ist dem Mieter das Auslassen einer Mietzahlung nach wie vor nicht anzuraten. Es stellt sich aktuell die Frage, ob diese Rechtssituation den größeren Unternehmen wie adidas oder H&M bewusst ist, die infolge der Änderung umgehend die Einstellung von Mietzahlungen ankündigten. Die von der Bundesregierung im Schnellverfahren durchgedrückte Gesetzesänderung soll die Mieter nur vor Kündigung schützen; gegen die Zahlungspflicht kann sich der Mieter allerdings nicht wehren und muss am Ende ggf. noch ordentlich draufzahlen.

Die Corona-Krise kann für jeden Unannehmlichkeiten bringen, so dass gerade das Miteinander im Umgang wichtig ist. Im drohenden Fall ausbleibender Mietzahlungen ist es daher sicherlich sinnvoll, sich untereinander zu verständigen, um gemeinsam Lösungen zu finden. Ihr Anwalt des Vertrauens unterstützt Sie jedoch gern, wenn das nicht mehr möglich sein sollte.

Christoph Klatt ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Osterloh & Klatt.

Weitere Nachrichten:

Adidas | Bundesregierung | Coronavirus

Ihre Meinung

Hinweis: Unsere Kommentarfunktion nutzt das Plug-In „DISQUS“ vom Betreiber DISQUS Inc., 717 Market St., San Francisco, CA 94103, USA, die für die Verarbeitung der Kommentare verantwortlich sind. Wir greifen nur bei Nutzerbeschwerden über Verstöße der Netiquette in den Dialog ein, können aber keine personenbezogenen Informationen des Nutzers einsehen oder verarbeiten.